Законопроєкти про детінізацію оренди житла: чи враховують вони інтереси ВПО та ветеранів
Понад 90% ринку оренди житла в Україні перебуває “в тіні”, залишаючи мільйони громадян, які орендують житло, без юридичного захисту, а переселенців та ветеранів – без доступу до запровадженої державою субсидії на оренду житла. Щоб змінити ситуацію, у Верховній Раді України зареєстрували три законопроєкти щодо детінізації ринку оренди житла: №15031, №15031-1, №15031-2.
ZMINA разом з керівницею програми адвокації БФ “Право на захист” Ксенією Гедз дослідила законодавчі ініціативи. Попри спільну мету – вивести ринок оренди житла з тіні – вони мають різну логіку та механізми податкового стимулювання.
Як ці законопроєкти враховують інтереси постраждалих від війни – читайте в матеріалі.
За оцінками голови парламентського комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олени Шуляк, щороку в Україні укладається близько 1,5 мільйона договорів оренди, проте понад 90% із них залишаються неофіційними. Така ситуація не лише позбавляє державу податкових надходжень, а й фактично унеможливлює запуск системної житлової політики.
Водночас попит на оренду лише зростає. За даними порталу нерухомості DIM.RIA, станом на кінець березня 2026 року найбільший приріст зафіксували у Сумській (+36%), Черкаській (+34%), Чернігівській (+32%), Херсонській (+32%) та Полтавській (+31%) областях. У Запорізькій області в середньому на одне оголошення про оренду припадає 18 орендарів, у Києві – 3 орендарі.
У березні зросла й ціна: у Закарпатській та Івано-Франківській областях ціни на оренду підвищилися в середньому на 7% порівняно з лютим цього року.
За даними Міжнародної організації з міграції (МОМ), понад половина внутрішньо переміщених осіб (54%) живуть в орендованих квартирах чи будинках. Проте експериментальна програма субсидій на оренду від Мінсоцполітики, яка мала б компенсувати частину витрат залежно від доходів родини, показує дуже обмежені результати. Адже, за інформацією аналітичного центру CEDOS, станом на вересень 2025 року було схвалено лише 86 зі 187 заявок внутрішньо переміщених осіб, при цьому в Україні офіційно зареєстровано 4,62 мільйона ВПО.
Подібний інструмент житлової підтримки діє і для ветеранів та ветеранок. Мінветеранів виплачує грошову компенсацію окремим категоріям захисників та захисниць, які винаймають житлові приміщення. Водночас ефективність цієї програми залишається обмеженою, адже, за даними Мінветеранів, у 2025 році таку компенсацію отримали лише 43 ветерани.
Оподаткування доходів орендодавців
Ключовим чинником, який впливає на рішення власників житла виходити “на світло” та оформлювати офіційні договори оренди є порядок декларування доходів та рівень податкового навантаження – усі три законопроєкти пропонують різні підходи.
Законопроєкт №15031 від 13 лютого 2026 року (ініціатор – народний депутат України Руслан Горбенко) пропонує універсальне зниження ставки податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) до 5% для будь-якої житлової нерухомості або її частини (замість чинних 18%). Це поширюється на всі договори, укладені фізичними особами, незалежно від того, хто орендує (підпункт 170.1.4).
Проте, якщо це доходи від надання в оренду об’єктів нежитлової нерухомості – то ставка лишається 18%.
Схожа норма є і в альтернативному законопроєкті 15031-1 (ініціатор – народна депутатка України Ніна Южаніна), там пропонується знижена ставка 5% лише у випадках, коли орендар є фізичною особою, а не субʼєктом господарювання (ФОПом чи юридичною особою).
Натомість альтернатива №15031-2 (ініціатор – народний депутат України Павло Фролов) пропонує адресний підхід, спрямований на підтримку постраждалого населення. Якщо ви здаєте житло переселенцю, ветерану чи людині з інвалідністю внаслідок війни, то доходи від оренди не включатимуться до оподатковуваного доходу, і відповідно, ні декларувати, ні сплачувати податки не буде потрібно (підпункт 165.1.69).
Для інших категорій орендарів законопроєкт Фролова пропонує прогресивну шкалу залежно від площі житла, що здається в оренду: 0% за нерухомість до 200м², 5% за нерухомість від 200м² до 400м² та 18% за об’єкти понад 400м² (підпункт 170.1.5). Така модель потенційно може стимулювати власників офіційно надавати житло в оренду ВПО.
“Згідно з законопроєктом №15031-2, доходи орендодавців за договорами оренди, в яких орендарем є ВПО, ветерани, учасники бойових дій, особи з інвалідністю – не декларуються і не оподатковуються. Це важливо не лише з погляду детінізації ринку оренди житла. Такий підхід потенційно розширить доступ до інструментів державної підтримки для реалізації права на житло, наприклад, субсидії на оренду житла для ВПО”, – говорить Ксенія Гедз.
Читайте також: Як оформити субсидію на оренду житла для внутрішньо переміщених осіб
Воєнний стан
Особливу увагу розробники приділили періоду дії воєнного стану. Основний законопроєкт №15031 пропонує радикальний крок: у період з 1 квітня 2026 року до 31 грудня року, у якому буде припинено або скасовано воєнний стан, взагалі не включати доходи від оренди житла до оподатковуваного доходу, залишаючи лише обов’язок зі сплати військового збору (Підрозділ 1 Перехідних положень, пункт 37).
Проте правозахисниця Ксенія Гедз зауважує, що такий підхід може створити ризик несправедливого податкового регулювання. Однакова пільга поширюватиметься як на власників одного невеликого житла, для яких така оренда може бути додатковим джерелом доходів, так і на власників елітних апартаментів або значної кількості обʼєктів житлової нерухомості, які фактично здійснюють системну підприємницьку діяльність з надання житла в оренду.
“Законопроєкт №15031 пропонує встановити ставку 5% на житлову нерухомість, але на час воєнного стану не включати цей дохід до загальномісячного річного неоподаткованого доходу. Декларувати потрібно, а платити податок – ні. Проте така пільга звільнить від податків всіх фізичних осіб: і тих, хто має одну невелику квартиру, і тих, хто має кілька квартир великої площі”, – пояснює експертка.
Ксенія ГедзАльтернативний погляд пропонує законопроєкт №15031-1, зокрема зниження самого військового збору з 5% до 1% для тих, хто здає квартири фізичним особам – непідприємцям (підрозділ 10 Перехідних положень, підпункт 1.3. пункту 161). Така зміна може стати додатковим стимулом для детінізації в сегменті недорогої приватної оренди житла, де навіть незначне податкове навантаження впливає на кінцеву вартість оренди.
Водночас законопроєкт №15031-2 передбачає, що орендодавець не сплачуватиме ні податок, ні військовий збір з доходів від оренди житла, якщо орендарем є ВПО, ветеран, людина з інвалідністю внаслідок війни. Це відповідає чинній логіці податкового законодавства України, згідно з якою якщо дохід не включається до загального оподатковуваного доходу, він не формує базу для нарахування військового збору. (Підрозділ 10 Перехідних положень, абзац перший підпункту 1.7. пункту 161).
Процедури звітування та реєстрації договорів
Механізми контролю та звітності є тим каменем спотикання, через який державні програми підтримки орендарів зараз не працюють. Експертка Ксенія Гедз наголошує, що значна частина власників житла не погоджується офіційно укладати договори оренди з переселенцями в межах державної програми субсидії на оренду житла для ВПО та користуватися механізмом компенсації податків саме через небажання взаємодії із Державною податковою службою України.
Законопроєкт №15031-2 пропонує іншу модель контролю за такими операціями. Орендодавці, які надають в оренду житло ВПО та ветеранам звільняються від обов’язку подавати річну декларацію щодо цих доходів (підпункт 170.1.5, частина “г”). Натомість запроваджується реєстрація договорів у Пенсійному фонді України (підпункт 170.1.7), яка і буде підставою для застосовування запропонованої законодавцем пільги.
“Законопроєкт №15031-2 фактично переносить акцент із податкового декларування на підтвердження самого факту існування договору оренди. Якщо орендодавець надає в оренду житло ВПО, учасникам бойових дій, ветеранам, людям з інвалідністю внаслідок війни, договір оренди має бути зареєстрований в Пенсійному фонді України. Така реєстрація договорів також дозволятиме державі уникати дублювання різних інструментів житлової підтримки, які надаються постраждалому внаслідок війни населенню, та бачити, які саме домогосподарства вже отримують допомогу від держави”, – говорить Гедз.
За її словами, подібна логіка вже застосовувалася в рамках програми субсидії на оренду житла для ВПО, в якій ПФУ вів облік відповідних договорів оренди. Водночас цей облік має ширше стратегічне значення, оскільки допоможе державі фіксувати дані щодо шкоди та збитків, завданих державі війною та обґрунтовувати вимоги щодо їх повного відшкодування країною-агресором.
Інші ж законопроєкти більше покладаються на традиційні методи звітування через податкових агентів або самостійне декларування.
Пільги зі сплати податку на нерухоме майно
Стаття 266 Податкового кодексу України передбачає, що стандартні пільги зі сплати податку на нерухоме майно (неоподатковувані 60 м² для квартир та 120 м² для будинків) чи пільги, встановлені відповідним органом місцевого самоврядування, скасовуються для об’єктів, які надаються в оренду. Водночас законопроєкт №15031-1 пропонує зберегти ці пільги для орендодавців фізичних осіб – непідприємців, які надають в оренду своє нерухоме майно іншим фізичним особам – непідприємцям. (Підпункт 266.4.3).
Такий підхід має на меті зберегти надходження до місцевих бюджетів за рахунок коштів власників значної кількості житлових приміщень або приміщень великої площі, водночас не створюючи надмірного податкового тиску на дрібних орендодавців, які забезпечують житлом звичайних людей.
Шлях до збалансованої реформи
Станом на 24 квітня 2026 року законопроєкти №15031, №15031-1, №15031-2 опрацьовуються в Комітеті Верховної Ради України з питань фінансів, податкової та митної політики.
Попри спільну мету, кожен із законопроєктів має свою логіку, переваги й ризики. Саме тому оптимальним рішенням було б не ухвалення одного з трьох законопроєктів, а напрацювання єдиного узгодженого законодавчого підходу на базі профільного комітету із залученням органів державної влади, представників громадянського суспільства, а також експертів у сфері житлової та податкової політики, зазначає Ксенія Гедз.
“Важливо залучити якомога ширше коло учасників, і на основі трьох законопроєктів напрацювати один збалансований документ, який буде сприяти детінізації ринку оренди нерухомості, враховуватиме потреби в забезпеченні житлом постраждалого внаслідок війни населення і буде справедливим стосовно власників нерухомого майна, які використовують його для підприємницької діяльності”, – підсумовує експертка.
Без цієї реформи держава не матиме повної картини ринку оренди, а значна частина постраждалого населення залишатиметься без дієвих інструментів державної підтримки у реалізації права на житло. Власне саме детінізація ринку оренди житла має стати передумовою для розвитку ефективної житлової політики та розбудови нової моделі соціального житла в Україні.
