Громадськість вказує на недоліки у проєкті Мінрозвитку щодо соціального житла для переселенців: чому проєкт за 400 млн євро “зависнув” у повітрі

Міністерство розвитку громад та територій (Мінрозвитку) розробило програму будівництва соціального житла для внутрішньо переміщених осіб (ВПО) вартістю 400 млн євро, проте проєкт не потрапив до переліку пріоритетних на 2025 рік через низьку якість підготовки. Громадська організація “Центр оцінки ризиків” виявила, що вартість квадратного метра вдвічі перевищує середні показники по Україні, а сам проєкт не передбачає конкурсного відбору архітектурних рішень.

Про це повідомляють члени правління ГО “Центр оцінки ризиків” Надія Бурдєй та Олександр Курілець у своїй статті для “Економічної правди” (ЕП). 

Ілюстративне фото

Вони вказують, що проєкт зі створення фонду соціального орендного житла для внутрішньо переміщених осіб в Україні фактично провалився ще до початку реалізації.

Автори матеріалу нагадують, що влітку 2024 року стало відомо про будівництво соціального житла для ВПО. Про готовність підтримати програму не раз заявляли представники міжнародних інституцій. Зокрема Європейський інвестиційний банк (ЄІБ) планує виділити на будівництво соцжитла 400 млн євро, половина з яких – кредитні кошти.

Повідомляється, що ініціатором цього проєкту виступило Мінрозвитку, яке розробило документи, що окреслюють загальну рамку проєкту. Згідно з ними планується створити фонд соціального орендного житла, яке можна буде здавати в оренду за пільговими цінами.

Планувалося будівництво багатоквартирних будинків, що будуть у комунальній власності органів місцевого самоврядування (ОМС), а ті здаватимуть його в оренду ВПО та іншим категоріям населення, які потребуватимуть такого житла.

Попередньо опрацьовується варіант будівництва житла в:

• Білоцерківському,
• Броварському,
• Бучанському,
• Дрогобицькому,
• Житомирському,
• Криворізькому,
• Кропивницькому,
• Львівському,
• Нововолинському,
• Полтавському,
• Рівненському,
• Тернопільському,
• Харківському,
• Хмельницькому,
• Черкаському районах.

Утім, ГО “Центр оцінки ризиків” проаналізувала урядові документи та виявила низку проблем, які зафіксувала у дослідженні.

10 вересня 2024 року відбулося друге засідання цієї ради, на якому затвердили перелік пріоритетних проєктів для фінансування на 2025 рік. Попри свою стратегічну доцільність та важливість, концепція побудови соціального житла отримала низькі бали – лише 2,8. Як наслідок, вона не потрапила до переліку пріоритетних. Причина – “низька якість підготовки концепції” та “відсутність частини вихідних даних”.

У громадській організації оцінюють, що в оприлюдненому на початку 2025 року Мінрозвитку проєкт постанови про створення фонду соціального житла містить низку недоліків, один з яких – відсутність фінансово-економічних розрахунків та даних, на яких би ці розрахунки могли базуватися.

Під час погодження документа Міністерство фінансів у своєму висновку звернуло увагу на рішення Рахункової палати, згідно з яким уряд вже мав досвід ухвалення документів без фінансово-економічних розрахунків та висновків Мін’юсту, Мінфіну, Мінекономіки та Мінцифри.

Ідеться про постанову про виділення коштів на будівництво магістральних водогонів у Кривий Ріг, Нікополь та Томаківку після знищення Каховської ГЕС. Тоді довелося не раз переглядати проєктні рішення будівництва та збільшити їхнє фінансування у понад 12 разів: з 1,5 млрд грн до 19 млрд грн.

Також Мінфін вказав Мінрозвитку та Агентству відновлення на рекомендацію, визначену в рішенні Рахункової палати: реалізувати експериментальний проєкт лише за наявності фінансово-економічних розрахунків та зобов’язати розпорядників бюджетних коштів додатково контролювати їх використання.

За 400 млн євро від ЄС та ЄІБ Міністерство розвитку планує побудувати 52 будинки соціального житла. Типовий проєкт будинку складається із девʼяти поверхів та 126 квартир, з яких 72 – однокімнатні (по 40 кв. м), 36 – двокімнатні (53 кв. м), 18 – трикімнатні (65 кв. м). Загальна площа квартир становитиме 5 958 кв. м, а вартість будівництва – 333,65 млн грн.

Виходячи з цього опису, вартість будівництва одного квадратного метра квартири становитиме 56 тис. грн без ПДВ. У громадській організації назвали цю ціну зависокою. 

Представники центру вказують, що  Мінрозвитку регулярно публікує показники опосередкованої вартості будівництва житла. У січні середня вартість будівництва квадратного метра квартири в Україні становила 23 841 грн з ПДВ, що вдвічі менше, ніж заявлено в проєкті постанови.

Читайте також: “Не думайте, що всі, хто залишився на своїй землі – зрадники”. Як це – жити в окупації?

Крім того, “Центр оцінки ризиків” проаналізував вартість квадратного метра квартир на сайті Lun.ua у новобудовах та будинках, введення в експлуатацію яких заплановане на 2025 рік, з підземним паркінгом або спеціальним укриттям у громадах, де планується будівництво соціального житла. Результат дослідження дав такі ціни за квадратний метр з ПДВ:

• Біла Церква – 36,8 тис. грн;
• Буча – 37 тис. грн;
• Житомир – 33–36,5 тис. грн;
• Дрогобич – 35,4–36,65 тис. грн.

“Центр оцінки ризиків” запитав Мінрозвитку, чи вважають у відомстві таку вартість квадратного метра обґрунтованою. Це запитання там проігнорували, зазначивши, що на нарадах з громадами вирішили взяти за основу іншу ціну.

“Міністерство та представники ОМС проаналізували інформацію щодо вартості будівництва в регіонах… та дійшли згоди взяти за основу усереднений показник вартості будівництва, що становить 42 тис. грн за квадратний метр”, – мовиться у відповіді відомства.

У центрі вважають, що знизити вартість будівництва квадратного метра соціального житла там вдалося завдяки маніпуляціям, адже 42 тис. грн – це середня вартість квадратного метра в будинку, а не квартир у ньому. Хоч ця цифра менша, вартість зведення будинку та сама: 333,65 млн грн.

Мінрозвитку пояснює, що вартість розрахована на основі “усереднених показників”, отриманих на нарадах з громадами, але детального кошторису немає. Ба більше, у вартість 56 тис. грн за квадратний метр квартири включені проєктування, будівельні роботи, монтаж інженерії, побудова укриття, але не включені ПДВ, земельна ділянка, підключення до мереж. Тобто загальна вартість такого експериментального проєкту буде вища.

Автори дослідження вказують, що Мінрозвитку заклало закритість процесу відбору проєктів повторного використання від об’єднань громадян, в інтересах яких реалізовуватиметься проєкт, та професійної спільноти архітекторів. 

У проєкті постанови про створення фонду соціального орендного житла не передбачене проведення архітектурних конкурсів та не визначені критерії відбору проєктів повторного використання. Такі проєкти рекомендуватиме Агентство відновлення.