“Чорний ринок” оренди житла: переселенці стикаються з виселеннями, здирництвом та дискримінацією — що може вирішити проблему?

Орендоване житло в Україні залишається непередбачуваним і незахищеним, попри те, що стало домом для мільйонів переселенців. Відсутність спеціального законодавства про оренду створює простір для свавілля орендодавців — від раптового виселення до необґрунтованого підвищення цін.

До таких висновків дійшов аналітичний центр Cedos у своїй доповіді, яка була оприлюднена 14 жовтня 2025 року. 

Аналітики нагадують, що близько 4,6 мільйона людей були вимушені покинути свої домівки. Для значної частки з них саме орендоване житло стало домом.

“Однак не завжди таке житло може гарантувати комфорт і впевненість. Разом зі зростанням потреби в орендованому житлі зростає і його вартість, а відповідно, й недоступність, зокрема для внутрішньо переміщених людей”, — мовиться у доповіді. 

Читайте також: В Україні нема єдиної системи обліку житлових потреб ВПО, що призводить до нецільового використання коштів – Центр оцінки ризиків

Автори документа констатували існування потреба в комплексній і людиноцентричній житловій політиці, яка змогла б адресувати наявні виклики. Для того, щоб розробити і впровадити такі рішення, на їхнє переконання, необхідно збирати й аналізувати дані про те, яким є сектор оренди в Україні та яким є досвід орендарів і орендарок.

“Протягом останніх трьох років у відповідь на поглиблену війною житлову кризу зʼявилася низка програм і проєктів, спрямованих на допомогу в забезпеченні житлом. Важливими є аналіз та оцінка цих програм і проєктів, збір даних щодо їхніх результатів і систематизація отриманого досвіду”, — обгрунтовують аналітики. 

Автори доповіді констатували, що оренда житла сьогодні в Україні є неформальною, непередбачуваною та незахищеною. Повномасштабне вторгнення Росії лише загострило цю проблему й актуалізувало потребу в доступному та якісному житлі. Оренда житла регламентується окремими статтями Цивільного кодексу та Конституції. Однак спеціального законодавства щодо оренди житла в Україні немає.

Деякі питання, повʼязані з орендою, наприклад, механізм встановлення та підвищення вартості та мінімального строку дії договорів оренди — залишаються поза увагою законодавства. Ці питання сторонам пропонується вирішувати за допомогою договору оренди.

За експертними оцінками, більшість орендодавців — це фізичні особи, які здають житло неформально, інколи без укладення договору й зазвичай без сплати податків. Водночас навіть наявність письмового договору не завжди гарантує дотримання прав. Як наслідок, орендарі часто стикаються з порушеннями:

• примусовим виселенням;
• неповерненням гарантійного платежу;
• раптовим підвищенням орендної плати;
• упередженим ставленням;
• дискримінацією.

Це зумовлено, зокрема, обмеженістю наявних регуляцій і контролю за їхнім дотриманням. А судова практика щодо захисту прав орендарів наразі є незначною. Впровадження вже наявних регуляцій також ускладнюється браком формалізації у секторі оренди. 

Ще одним викликом приватного сектору оренди є брак формалізації діяльності посередників, що ускладнює нагляд і контроль за сектором приватної оренди, збір та аналіз інформації щодо оренди житла. 

Неформальність і відсутність належного захисту в приватному секторі оренди негативно впливають на різні зацікавлені сторони, зокрема на власників житла та рієлторів. Однак найбільш вразливою стороною залишаються орендарі, зокрема молодь, малозабезпечені, люди літнього віку та внутрішньо переміщені люди. 

Читайте також: У Мінрозвитку сподіваються, що після ухвалення законодавчих змін система субсидій на оренду житла для переселенців запрацює ефективніше

Погіршення житлових умов і фінансового становища після вимушеного переселення — одна з важливих проблем, на які вказували дослідникам інформанти. Більшість учасників дослідження до переселення мешкали у власному житлі — квартирі або приватному будинку. Відповідно, значна частка учасників дослідження вперше стикнулися з орендою житла після вимушеного переселення. Вони підкреслювали, що орендоване житло рідко відповідає їхнім попереднім стандартам, утім, воно сприймається ними як необхідний компроміс.

ВПО розповідали, що часті переїзди, спричинені раптовим підвищенням орендної плати чи виселенням, ускладнювали життя сім’ям внутрішньо переміщених людей, зокрема через потребу змінювати школу, в яку ходять діти, через транспортну недоступність чи брак належної інфраструктури на новому місці проживання.

Ще однією з проблем оренди житла у приватних осіб, на яку звертали увагу майже всі інформанти, була її непередбачуваність. Учасники дослідження розповідали про низку типових труднощів, з якими вони стикалися через брак контролю за сектором оренди та доступних шляхів захисту своїх прав. Серед них називали небажання здавати житло внутрішньо переміщеним людям або пропозиції укладати договір оренди не довше ніж на 6 місяців, а також односторонні різкі підвищення орендної плати, що могли супроводжуватися погрозами виселення.

Досвід внутрішньо переміщених людей підтверджує, що існує нерівність у відносинах між орендарями й орендодавцями. Житлова ситуація ВПО почасти залежить від характеру їхньої взаємодії з орендодавцями. Орендні відносини подекуди будуються на усних, не формалізованих домовленостях, а не на письмових договорах.

З одного боку, деякі учасники дослідження повідомляли про випадки підтримки та гнучкості з боку орендодавців — вони не підвищували орендну плату, поважали приватність, погоджували проведення ремонтів і покривали їхні витрати за рахунок оренди. З іншого боку, частина орендарів стикалася з негативними практиками: необґрунтованим підвищенням плати та необхідністю власним коштом вирішувати побутові проблеми тощо. 

Частина інформантів розповідали, що для них найбільш бажаним є переїзд у власне житло. За їхніми словами, це дозволить їм покращити свої житлові умови, повернути їм контроль за власним життям і відчуття “нормальності”. Окремі учасники дослідження висловлювали сподівання на програми компенсації за пошкоджене та зруйноване житло, а також згадували соціальне житло як можливі довгострокові рішення.

У цьому дослідженні Cedos також проаналізував реалізацію експериментального проєкту фінансової допомоги на оренду житла для внутрішньо переміщених людей, який запрацював наприкінці січня 2025 року. 

Експериментальний проєкт з надання субсидії на оренду житла показав обмежені результати. Станом на початок вересня, за інформацією Пенсійного фонду, на призначення субсидії було подано 184 заяви, на основі яких було призначено 86 субсидій. Такі результати експериментального проєкту житла можна повʼязати з низкою чинників. Дослідники Cedos констатували, що поточний стан приватного сектору оренди в Україні не сприяє ефективному впровадженню подібних програм. 

Читайте також: Як оформити субсидію на оренду житла для внутрішньо переміщених осіб

Одним із головних викликів, з якими стикнулися виконавці програми, стало небажання орендодавців брати в ній участь. Передусім в умовах зростання потреби в орендованому житлі орендодавці могли віддавати перевагу тим людям, які можуть сплачувати за житло без програм допомоги.

Крім цього, у більшості випадків орендодавці в Україні є фізичними особами, які надають житло в оренду неофіційно, без оформлення договорів і сплати податків. За таких умов сама лише компенсація сплачених податків не виступає дієвим стимулом для участі у програмі. Орендодавці, з якими Cedos вдалося поспілкуватися в межах цього дослідження, не згадували компенсацію податків як один зі способів мотивувати їх до участі у програмі. Отже, запропоноване полегшення податкового навантаження здебільшого не сприяло затребуваності програми через брак одночасного посилення податкового контролю, зазначили аналітики.

Cedos вказув, що ВПО виявляли недовіру до програми — побоювання стосувалися як її стабільності, так і тривалості. Окремі інформанти, які проживали у МТПі , говорили, що побоювалися втратити поточне місце проживання через участь у новому проєкті..

ВПО також озвучували занепокоєння щодо майбутньої тривалості програми та можливих затримок у виплатах. Вони посилалися на негативний досвід із попередніми житловими програмами і висловлювали сумніви, що зможуть переконати орендодавців давати житло людям, які оплачують його за допомогою субсидії.

Дизайн експериментального проєкту подекуди ускладнював участь внутрішньо переміщених людей. Так, для участі у програмі субсидії ВПО змушені були відмовитися або не отримувати допомогу на проживання. Відповідно, частина інформантів зазначали, що вони роблять вибір саме на користь допомоги на проживання, яку вони вважали надійнішою програмою.

Вимога до зайнятості або реєстрації у Державній службі зайнятості для всіх працездатних членів домогосподарства була ще однією перешкодою, про яку згадували інформанти. 

Наостанок представники неурядового сектору говорили про те, що впровадження субсидії в умовах нерегульованого сектору оренди може призвести до зростання вартості орендованого житла. Окремі експерти у питаннях житла зазначали, що обмежені фінансові ресурси доцільніше вкласти у збільшення фонду соціального житла і лише після цього впроваджувати програми субсидій для тих, хто не може сплачувати повну вартість оренди.

Дослідники дійшли висновку, що оренда житла, а саме посилення її захищеності та передбачуваності, має стати одним із пріоритетних напрямів розвитку житлової політики в Україні. На сьогодні існує потреба в урівноваженні відносин між орендарями й орендодавцями через посилення захисту прав орендарів. Лише за таких умов оренда у приватних осіб зможе слугувати надійним способом гарантування права на житло.

Аналітики Cedos пропонують комплексний підхід до вирішення житлової кризи. Аналітичний центр надав низку рекомендацій. Передусім вони закликають владу розробити й ухвалити Державну стратегію житлової політики з окремим розділом про оренду.

Читайте також: Мінрозвитку через пів року після реорганізації Мінреінтеграції взялося за Державну стратегію житлової політики

Ключова вимога — створення спеціального закону про оренду житла, якого досі немає в Україні. Експерти також наполягають на встановленні “стоп-крана” для свавілля орендодавців: обмежити щорічне підвищення орендної плати максимум 10%, а мінімальний термін договору довгострокової оренди встановити на рівні трьох років.

Cedos пропонує запровадити обов’язкову реєстрацію договорів оренди через “Дію” та посилити податковий контроль за здачею житла.

Серед інших рекомендацій дослідників — створити інститут житлового омбудсмана, який зможе розглядати скарги орендарів, перевіряти факти порушень і представляти їхні інтереси в суді.

Аналітики також наголошують на необхідності врегулювати роботу посередників-рієлторів і проводити інформаційні кампанії про права та обов’язки на ринку оренди. Важливим інструментом, на їхню думку, має стати регулярний моніторинг якості та доступності орендованого житла.

У травні 2025 року Уповноважений Верховної Ради з прав людини у своїй щорічній доповіді заявив, що в Україні не вистачає механізмів для забезпечення житлом переселенців, і наголосив на необхідності ухвалити державну програму, яка б розв’язувала питання фінансування, розподілу ресурсів та задоволення потреб ВПО.

Омбудсман також закликав Мінрозвитку та Мінцифри усунути проблеми з реєстрацією пошкодженого та зруйнованого майна.