Майже 90% ринку оренди житла – в тіні. Яке рішення пропонують громадські організації?

Скільки разів у своєму житті ви винаймали чи здавали в оренду житло? А як часто у вас була можливість укласти водночас договір оренди?

Зазвичай такі цивільно-правові відносини в Україні майже не відбуваються в цивілізований спосіб. І через це маємо проблеми, про які переважно кажуть комунальні установи та ОСББ. У них немає об’єктивних даних про те, яка кількість людей реально проживає в тих чи інших будинках, тому вони не можуть розрахувати адекватну кількість ресурсів. Наприклад, багатоквартирні будинки часто мають проблеми з вивозом сміття. Особливо це відчутно в столиці та великих містах, де, за даними соціологічного дослідження Центру прав людини ZMINA, близько половини їхніх “непрописаних” мешканців живуть у громадах понад п’ять років.

З іншого боку, за даними колишнього Мінрегіонбуду станом на серпень 2019 року, в Україні ринок оренди житла є офіційним лише на 5–10% максимум. Це означає, що майже 90% його перебуває в тіні.

Уявіть ситуацію: ви повертаєтеся з роботи додому, у квартиру, яку орендуєте, а там  – розпродаж ваших речей

Коли Центр прав людини ZMINA разом з партнерами почав працювати над реформою системи реєстрації місця проживання, було важливо зрозуміти, як держава зможе побачити людину та її реальну адресу. Треба було переконатися, що в разі якщо запрацює механізм повідомлення адреси проживання (замість чинної “прописки”), то власник житла не заперечуватиме, аби орендар повідомляв, що живе в його квартирі. Але ринок оренди житла настільки невпорядкований, що, здається, аби вийти з цього лабіринту, знадобиться клубок Аріадни, не менше.

Після аналізу досвіду країн Європи, США, Канади та Австралії, стало зрозуміло, що в їхніх повідомних системах реєстрації місця проживання (саме таку систему ми пропонуємо впровадити в Україні) немає проблем з укладанням договорів оренди. І власник житла, і орендар мають розуміти, що договір оренди, як контрацептив, захищає обидві сторони від небажаних наслідків. Переважно в законодавстві цих країн чітко визначають, що сам договір уже є свідченням того, що власник не проти, аби винаймач зареєструвався за його адресою. Водночас винаймач буде автоматично знятий з реєстрації, коли перестане орендувати житло за цим договором.

“Я винаймаю цю квартиру! То мої речі”, – обурено кажете ви

В Україні договір оренди теж дає право зареєструватися в житлі лише на час його дії. Але чому ж тоді люди не поспішають їх укладати? Є щонайменше три основні причини.

Важке радянське минуле

У Радянському Союзі майже не існувало практики укладання договорів оренди житла, оскільки держава суворо обмежувала суму орендної плати розміром комунальних платежів. Вища орендна плата вважалася “нетрудовими доходами” і була поза законом. Окрім того, якщо держава дізнавалася, що людина орендує житло більш як 10 днів, – та була зобов’язана прописатися. І тоді, якщо це не був спеціалізований заклад (наприклад, санаторій), вона набувала право користування житлом, і виселити її проти волі було досить складно.

Уже понад 17 років в Україні діє інше законодавство, зокрема Закон України “Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання”, де формулювання “прописка” замінено на “реєстрацію місця проживання”, а майнові права власника житла значно краще захищені. Реєстрація місця проживання більше не дає винаймачу права претендувати на частку орендованого житла. Проте люди все одно продовжують керуватися логікою старого радянського законодавства “про всяк випадок”. Деякі власники все ще бояться, що винаймач спочатку зареєструється, а потім зможе “забрати квартиру” чи залишиться жити навічно.

Водночас чинне законодавство, навпаки, захищає від зловживань та маніпуляцій із чужим майном. Наприклад, відповідно до статті 26 Правил реєстрації місця проживання, власник житла може зняти особу з реєстрації без суду, якщо строк дії договору оренди припинено. Права власника житла також захищає стаття 826 Цивільного кодексу України. У ній ідеться, що винаймача можна виселити на підставі рішення суду.

Тобто в Україні є прописані процедури і правила, які захищають майнові права власників. Однак більшість їх не знає або ж ігнорує, керуючись “радянською звичкою”.

Діти-квіти

Поряд із міфами та стереотипами довкола оренди житла існує цілком обґрунтований страх укласти договір, якщо винаймачі вже мають або можуть завести дітей. Законодавство свідчить, що якщо вони зареєстровані в житлі, то можуть зареєструвати в ньому і свою дитину. І тоді власник житла втратить можливість вільно користуватися своїм майном (наприклад, продати його), поки дитина не досягне повноліття.

Щоб уникнути цього, орендодавець просто відмовляє в реєстрації місця проживання молодим парам, тим більше якщо у них є маленька дитина. У прагненні захистити майнові права дітей законодавець фактично переклав відповідальність за добробут дитини на власника житла, у якому вона живе (навіть якщо він їй не родич).

Безперечно, потрібно вносити зміни до Житлового кодексу та решти нормативних документів, щоб вони відповідали сучасним викликам. Мобільні люди повинні мати змогу реєструвати свою реальну адресу проживання, навіть якщо живуть в орендованому житлі. Водночас власник не має наражатися на жодні додаткові ризики.

А вам відповідають: “А ти доведи? У тебе є договір оренди чи прописка?”

Не “світитись” у податковій

“Тільки прошу: ніде не “світіть” цю адресу. Я не хочу, щоби до мене потім з податкової прийшли”, – приблизно таке постійно чують орендарі від господарів, коли вселяються у квартиру. Результати загальнонаціонального соціологічного дослідження, проведеного Центром прав людини ZMINA, показують, що 95% опитаних українців категорично проти реєстрації винаймачів у своєму житлі. Водночас 76% з них не зробили б цього саме через страх мати справи з податковою.

Нам залишається лише здогадуватися про причини, з яких люди не бажають сплачувати податок, що насправді не є великим. Наприклад, відповідно до Податкового кодексу України, ФОП ІІІ групи, який має відповідний КВЕД про здавання житла в оренду, платить лише 5% з доходу плюс 918,06 грн на місяць єдиного соціального внеску. Це за умови, що площа житла під оренду не перевищує 100 кв. м.

Якщо на шальки терезів покласти безпеку майна через укладений договір оренди та податкове навантаження, то логічніше було б сплачувати та бути захищеним від неофіційних відносин з винаймачем, коли в разі виникнення спорів сторонам складніше довести свою правоту.

Хіба не абсурдно? Так! Система реєстрації місця проживання потребує змін!

Вивести на світло

Та чи можливі позитивні зміни в цьому напрямі? Чи можна сподіватися на цивілізований ринок оренди? Можливо, нові сучасні рішення, які відповідатимуть викликам часу та потребам населення, нам зможе запропонувати нове Міністерство розвитку громад та територій. Ще влітку цього року їхні попередники з Мінрегіонбуду заявили, що впроваджуватимуть зміни в трьох форматах:

• муніципальне орендне житло, замовником якого стане місцева влада і яке надаватимуть молодим сім’ям, працівникам соціальної та бюджетної сфер, молодим фахівцям;
• орендне житло, яке перебуватиме на балансі центральних органів державної влади, зокрема відомств, і надаватиметься їхнім співробітникам на час роботи або служби;
• комерційне орендне житло, яке будуватимуть приватні компанії і здаватимуть в оренду офіційно.

Такий підхід у перспективі може стимулювати ринок оренди регулювати відносини цивілізовано, адже він буде конкурентним та зможе надавати кращі умови винаймачу. Водночас винаймача це також стимулюватиме до кращого поводження з чужим майном, адже офіційне укладання договорів оренди передбачає видимість та відповідальність. І якщо між орендодавцем і орендарем виникне конфлікт, вони зможуть спокійно вирішити його в суді.

Які ще вигоди матимуть сторони, якщо ринок оренди стає цивілізованим? Людина з договором оренди зможе повідомити адресу проживання без додаткового залучення власника, який, зі свого боку, знатиме про таке повідомлення. Але і майнових ризиків жодних для власника за цим не стоятиме. Орендар, у свою чергу, зможе повноцінно реалізувати свої права (наприклад, виборчі), а також користуватися державними сервісами там, де реально живе. Нова система дасть можливість фактично, прозоро та інклюзивно ставати мешканцями територіальних громад і користуватися інфраструктурою та привілеями нарівні з іншими членами. Водночас майно винаймача також буде захищеним.

Аби реалізувати наше спільне прагнення жити в цивілізованій країні, де державні сервіси є якісними та чітко розрахованими на кожну людину, нам самим варто зробити декілька кроків для того, аби це стало реальністю. Таке прагнення має вести до відповідальної поведінки всіх сторін. Тоді ми зможемо сподіватися на такий ринок оренди житла, де всі сторони почуватимуться безпечно та захищено. 

Людмила Янкіна, координаторка проєкту Центру прав людини ZMINA для Європейського простору

Публікація створена в межах проєкту “Свобода пересування для кожного: реформа системи реєстрації місця проживання в Україні” Центру прав людини ZMINA, що реалізується за підтримки Європейського Союзу, а також проєкту “Громадянське суспільство задля розвитку демократії та прав людини в Україні”, який реалізує ПРООН за фінансової підтримки Міністерства закордонних справ Данії.