Росія узаконила масове вилучення житла українців на ТОТ: правозахисники пояснили, якими будуть наслідки
Російська влада закріпила на рівні федерального закону механізм масового вилучення житла українців на тимчасово окупованих територіях – законопроєкт № 1052810-8 ухвалили 10 грудня. Під загрозою опинилися квартири й будинки людей, які виїхали з ТОТ або відмовляються отримувати російський паспорт. Формально житло визнають “безхазяйним” і передають новим користувачам – здебільшого лояльним до окупаційної адміністрації.
Адвокаційна координаторка БФ “Право на захист” Ксенія Гедз у коментарі виданню “Фокус” заявила, що новий закон не створює принципово нової практики, а лише легалізує на загальнодержавному рівні те, що Росія роками робила на окупованих територіях.
Ксенія ГедзЗгідно з документом, окупаційні адміністрації отримують широкі повноваження самостійно визнавати нерухомість “нічийною”. Чітких критеріїв для цього закон не встановлює, а механізму повернення майна законним власникам узагалі не передбачено. Процес експропріації, за російським законодавством, триватиме щонайменше до 2030 року.
За словами Ксенії Гедз, перші системні кроки до масового відбирання нерухомості Росія зробила ще 2020 року в окупованому Криму.
“Тоді було встановлено, що “іноземці” не можуть володіти землею в Криму. Людям дали рік: або відмовляєшся від права власності, або отримуєш паспорт громадянина РФ. Це була прихована примусова паспортизація”, – каже правозахисниця.
У грудні 2025 року виконувач обов’язків керівника прокуратури АР Крим та м. Севастополя Віталій Секретар заявляв, що після ухвалення Росією закону про заборону іноземцям володіти землею в Криму під примусове відчуження потрапили приблизно 11,5 тисячі ділянок у Криму. Право власності втратили громадяни щонайменше 18 країн.
Згодом, за словами Гедз, аналогічні механізми поширили на окуповані території Донецької та Луганської областей. У 2023 році там почали формувати реєстри “безхазяйного” майна, а 2024-го ухвалили власні “нормативні акти”, які дозволили визнавати житло безхазяйним в адміністративному порядку.
“Власників зобов’язували підтвердити свої права, і ключовою передумовою цього підтвердження знову ж таки було отримання паспорта РФ. Спочатку строк для перереєстрації майна встановлювався до 1 січня 2028 року, однак новий федеральний закон, за наявною інформацією, скорочує цей термін до 1 липня 2026 року”, – говорить правозахисниця.
Окремим елементом політики експропріації стало заселення громадян РФ у відібрані квартири. За словами Ксенії Гедз, “безхазяйне” житло використовували для розміщення військових, силовиків, правоохоронців і державних службовців РФ. У деяких випадках до реєстрів “безхазяйного” майна вносили цілі будинки, вулиці або поверхи.
Згідно з українським законодавством, усі рішення окупаційної влади щодо нерухомості є нікчемними. Закон № 1207 визначає, що будь-які правочини з майном на ТОТ не створюють юридичних наслідків.
Однак, як наголошує Ксенія Гедз, ключова проблема полягає в тому, що Україна системно не обліковує фактів незаконного привласнення майна та втрати доступу до нього на окупованих територіях починаючи з 19 лютого 2014 року. За її словами, відсутність державного реєстру експропрійованого майна унеможливлює формування повноцінної політики компенсацій.
Окрему небезпеку, застерігає правозахисниця, становлять спроби змусити українців приїхати на ТОТ для “порятунку” майна.
“В’їзд на окуповані території можливий лише через Росію, із проходженням жорстких фільтраційних процедур. У кращому разі людині можуть відмовити у в’їзді, у гіршому – вона може бути затримана або зникнути безвісти”, – говорить експертка.
Правозахисники закликають українців, які втратили доступ до свого житла на тимчасово окупованих територіях, фіксувати факти незаконного привласнення майна. Зокрема, Офіс Уповноваженого Верховної Ради з прав людини рекомендує повідомляти про такі випадки та звертатися до правоохоронних органів, щоб відповідні відомості були внесені до Єдиного реєстру досудових розслідувань. Подібні поради надають і правозахисні організації разом із системою безоплатної правничої допомоги – залежно від обставин ідеться про звернення до СБУ, прокуратури або ДБР.
Окремою проблемою залишається підтвердження права власності для людей, які виїхали з ТОТ без документів. Дані про нерухомість, право на яку виникло до 1 січня 2013 року, часто відсутні в Державному реєстрі речових прав. Якщо архіви БТІ були знищені, залишилися на ТОТ або стали недоступними, єдиним шляхом для власників залишається звернення до суду.
“Ця проблема стосується не лише окупованих територій, а й регіонів, де архіви знищені внаслідок бойових дій. Законопроєкт № 11440, який передбачає адміністративну процедуру реєстрації права власності у разі знищення архівів БТІ, досі не ухвалений, хоча він є критично важливим для тисяч людей”, – зазначає Ксенія Гедз.
За її словами, Росія не лише легалізує “віджим” житла на окупованих територіях, а й створює додатковий тиск на громадян України – власників нерухомості.
“Водночас Україна поки що не вибудувала системної політики ані з обліку шкоди та збитків, завданих війною, ані з чіткої комунікації з постраждалими”, – наголошує правозахисниця.
Раніше стало відомо, що окупаційна влада в Криму “націоналізувала” майно більш ніж 800 юридичних і фізичних осіб, частину з якого реалізувала на понад 2 млрд рублів у 2025 році. Загалом упродовж 2023–2025 років обсяг такого майна сягнув понад 7 мільярдів рублів.
У травні 2024 року Коаліція правозахисних організацій висловила позицію щодо відібрання окупаційними органами влади РФ майна громадян України, де закликала українців утриматися від поїздок на ТОТ для перереєстрації нерухомості за російськими законами.
